28 febrero 2024.- El efecto del nearshoring ha sacudido al sector inmobiliario industrial de México con tasas de vacancia mínimas, lo que puso en aprietos a los desarrolladores porque cada vez más son exigidos para la conclusión de nuevas propiedades en donde las empresas puedan instalarse.
De acuerdo con la firma de administración en proyectos de construcción Escala, hay ciertos factores que los constructores deben de considerar al momento de adquirir un terreno en donde construir una propiedad industrial que brinde al usuario la mejor experiencia y sacar el mejor provecho de su actividad.
«La construcción de un parque industrial genera ventajas que varían en relación con el tamaño y especificaciones propias del proyecto», comentó Francisco Tijerina, director de Desarrollo de Negocios de Escala.
Para el directivo, el contexto del nearshoring -estrategia con la que una compañía busca mover parte de su producción para estar más cerca de su destino final- provocó un momento único tanto en la economía nacional como en el sector inmobiliario industrial. Muestra de ello es la instalación de la planta de Tesla en México.
En este escenario Escala indicó, en un análisis del tema, que el reto para México es reducir la escasez acentuada de espacios industriales, especialmente en los mercados de la frontera norte.
«En ocasiones, ante la demanda, en lugar de hacer una buena inversión, las empresas adquieren terrenos que no tienen el valor que prometieron o no están debidamente reglamentados», destacó Escala en su estudio.
Foto: Domingo Serna.
El informe destaca que tan sólo en el 2023, llegaron a México 36,058 millones de dólares como concepto de Inversión Extranjera Directa. 13% de este monto correspondió a nuevas empresas, mientras que el resto fueron utilidades de los inversionistas extranjeros que no salieron del país y 13% fueron préstamos y pagos realizados entre compañías del mismo grupo empresarial.
Así, para Escala estos son los cinco factores que se deben de considerar al momento de elegir un terreno para construir una propiedad industrial:
1.- Plusvalía: El primer factor que debe considerar un desarrollador es saber qué ofrece el terreno industrial que se pretende comprar; y si bien pueden ser cosas mínimas, como los servicios básicos hasta las vialidades, es importante conocer todo lo que agregue al valor actual y futuro.
2.- Ubicación: Otro factor a considerar es la ubicación del terreno ya que los dueños de las empresas no deben irse por lo más barato, sino por lo que realmente necesite la compañía.
«La ubicación está ligada a la plusvalía; así que debe elegirse bien para que en el futuro el valor del terreno incremente».
3.- Uso de suelo: Conocer los permisos de uso de suelo es vital para la actividad industrial, por lo que el desarrollador debe de asegurarse que esté todo en regla para edificar.
Según Escala, la normativa mexicana establece que un parque industrial debe contar con los siguientes criterios: Poseer título de propiedad, permisos y diseño para la operación de plantas de manufactura o centros de distribución.
Imagen en elceo.com
Asimismo, ofrecer infraestructura y equipamiento para la industria, además de servicios básicos como agua, energía eléctrica, telecomunicaciones, gas natural, espuela de ferrocarril, plantas de tratamiento de agua, entre otros.
Y operan bajo un reglamento interno y tener una administración que coordine la seguridad, el buen funcionamiento de la infraestructura, la promoción de inmuebles y la gestión general de trámites.
4.- Infraestructura: Este punto está relacionado con las condiciones del espacio enfocadas a tamaño, servicios y sistemas de logística.
«Cuando se compra un terreno industrial, se deben tener algunas consideraciones para poder llevar a cabo actividades de transformación, manufactura o logística requieren de una infraestructura especializada».
5.- Seguridad: Un elemento clave que ha tomado relevancia en los últimos meses por el contexto que se vive en algunas regiones del país, es el de la seguridad. Para Escala, este tema siempre se debe considerar para mantener resguardadas las operaciones de una firma.
«Contar con una caseta en la entrada del lote ayudará a evitar cualquier inconveniente en materia de seguridad. Es muy importante investigar si la zona en la que quieres comprar ha sido víctima de algún desastre natural: inundaciones, derrumbes, entre otros».
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